房地產市場走勢怎么看——當前中國經濟問答之六
住房問題，既是民生問題也是發展問題。當前的房地產市場走勢備受各方關注。
9月26日召開的中共中央政治局會議強調，“要促進房地產市場止跌回穩”“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式”。
從中央到地方，一攬子政策密集推出，釋放出穩定房地產市場的強烈信號。在各方努力下，市場預期和發展信心提振效果如何？市場出現了哪些變化？
（一）
9月26日中共中央政治局會議后，多部門打出促進房地產市場平穩健康發展政策“組合拳”，概括起來，就是“四個取消”“四個降低”和“兩個增加”。各地特別是一線城市紛紛調整優化房地產市場相關政策，力促市場回暖。
不同舉措，從不同角度，直擊當下房地產市場“痛點”“堵點”：
地方因城施策取消或調減限制性措施，釋放購房需求；優化稅收政策，降低購房交易成本；調整土地政策，控新增、盤存量，進一步發揮土地儲備“蓄水池”功能；加碼金融支持，為行業流動性注入“活水”……
這一套政策組合拳效果怎樣？我們觀察幾個關鍵指標。
看銷售面積——
國家統計局最新數據顯示，從監測的40個重點城市的銷售情況看，前期回調幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯，10月份當月銷售面積實現正增長，銷售額降幅明顯收窄。
1至10月，全國新建商品房銷售面積同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3個百分點；新建商品房銷售額同比下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8個百分點。
住房城鄉建設部網簽數據顯示，10月份，全國新建商品房交易網簽量同比增長0.9%，連續15個月下降后首次實現增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續8個月下降后首次實現增長。
看先導指標——
觀察房地產市場活躍度，除了銷售量，還有兩個先導指標：一手房的到訪量，二手房的帶看量。
購房屬于大宗消費，從有購房意愿，到去實地精挑細選找到滿意的好房子，再到討價還價等環節，普遍需要較長過程。
記者近日走訪北京、上海、南昌等多地房地產中介機構了解到，不論在工作日還是周末，都有不少客戶來簽約洽談，簽約室里常常坐滿討價還價的買賣方。一手房的到訪量、二手房的帶看量也有明顯增長。這些現象的背后，是有更多居民已經在購房的進程中，至少有購房意愿或需求，表明市場活躍度出現一定程度邊際改善，這對于房地產市場止跌回穩是積極信號。
看市場預期——
信心重于黃金。隨著銷售面積回升、先導指標提升，消費者對房地產后市的信心也得到增強，市場預期出現好轉。
根據PMI調查，10月份房地產業商務活動指數比上月回升2.5個百分點，市場預期指數回升1.8個百分點。這表明在一系列政策推動下，房地產市場景氣度開始改善。
記者走訪北上廣深一線城市和武漢、蘇州、杭州等二線城市發現，市場交易活躍度有所提升，新客戶從看房到最終購買的決策速度在加快，老客戶減少了猶豫，甚至出現購買緊迫感。不論是新房還是二手房市場，成交周期明顯加快。
以上多維度指標顯示，房地產市場正在出現一些回暖跡象。
房地產市場歷來有“金九銀十”的說法。10月份房地產市場出現的止跌回穩積極勢頭，特別是商品房交易市場自2007年以來首次出現“銀十”超“金九”的現象，從側面也反映出政策調整優化對房地產市場止跌回穩的推動力。
“總的來看，一攬子促進房地產市場止跌回穩的措施顯效，10月份房地產市場出現積極變化。隨著各項政策效能進一步釋放，推動房地產市場止跌回穩的動能將增強。”
“中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始筑底。”
國家統計局、住房城鄉建設部分別作出如上判斷。
（二）
一方面要看到，一攬子政策開始落地顯效；另一方面也要看到，房地產市場筑底是一個過程，需要長短結合、標本兼治。
首先，要“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。這是去年7月24日中共中央政治局會議作出的重大判斷。認識當前的房地產形勢，首先要把握住這個變化。
供求關系是影響市場價格的關鍵因素，這是經濟學的基本原理之一。
過去20多年，我國房地產市場總體呈現上升態勢，對保障和改善民生、支撐我國經濟社會發展發揮了重要作用。同時，房地產市場快速擴張，也出現了一些資金過度向房地產集中，部分房企“高負債、高杠桿、高周轉”等問題。
從過去供不應求形成的市場火爆、甚至價格扭曲，到近些年主要矛盾從總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，房地產市場的底層邏輯發生變化。因此，要促進房地產市場進一步止跌回穩，對商品房建設要“嚴控增量、優化存量、提高質量”。
從存量上看，我國新建商品住房供應規模大，存量消化是重要調整方向。
政策層面已經明確，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進收購存量商品房用作保障性住房，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備也在加快落地。
從增量和質量上看，人們對住房的需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變，滿足這部分市場需求是調整增量和提高質量的重要方向。
其次，要修復信用鏈條，重建市場信心，促進金融和房地產良性循環。打好保交房攻堅戰是其中的重中之重。
一段時間以來，在房地產市場調整過程中，由于資金問題、債務問題，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。這一現象不僅嚴重損害購房者權益，也影響著市場的信心，阻礙著市場的有序運轉。
針對這一“痛點”，保交房工作穩步推進，城市房地產融資協調機制適時推出——將合規房地產項目納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求，成為實現金融和房地產良性循環、改善市場預期的重要舉措和有力保障。
目前，全國297個地級及以上城市均已建立房地產項目融資協調機制。截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元。年底前，隨著“白名單”擴圍有序推進，這一規模還將增加到4萬億元。
信貸規模的增加，預示著房地產項目融資更快捷更便利，保交房的繼續推進更有保障。截至11月13日，保交房攻堅戰推進有力，全國已交付285萬套，保障購房人合法權益的同時，也對市場預期帶來有效改善。
此外，還要釋放市場潛在需求，從供需兩端著手進一步激活房地產市場。
立足當前房地產市場的主要矛盾，在供給結構方面，保障性住房供給相對不足，大城市房價高，新市民、青年人住房負擔較重。住房需求方面，改善性住房需求持續升級，居民對提升居住品質的愿望更為強烈。
因此，通過“四個取消”“四個降低”降低購房成本，加大保障房建設以及城中村改造等，將為房地產市場注入新的需求。
從房地產市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發展空間。我國仍處于城鎮化發展中后期，持續推進以人為本的新型城鎮化，將釋放房地產市場更大需求潛力。
（三）
傳統的房地產發展模式難以為繼，未來的房地產將向何處發展？
去北京參觀一次中國建筑科技展，也許你能從中獲得一些啟發。
打開房門，屋內的燈光、窗簾、音樂會自動開啟，歡迎主人回家；來到客廳，坐在沙發上按動按鈕，對面的墻柜緩緩前移，一會兒就“變”出一個兒童“小游樂園”……這是記者近日在中國建筑科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場景。
房地產發展，民生是最終落腳點。
從“有沒有”轉向“好不好”，提升居民居住品質和幸福感是未來房地產發展的方向。通過科技賦能、創新引領，無論是新房子還是老房子，都要變成好房子。
加快構建房地產發展新模式，是房地產市場平穩健康發展的治本之策。更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地產開發、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制等，是加快構建房地產發展新模式的重要內容。
我國房地產市場已走過20多年高速擴張階段，過去的發展模式已不適應高質量發展的新要求，構建房地產發展新模式是大勢所趨。
打造安全、舒適、綠色、智慧的好房子，成為滿足人民美好生活需要的重要途徑，也是促進房地產業高質量發展的應有之義。
從支撐城市擴張轉向參與城市更新，從增量拉動轉為增量存量聯動……房地產發展要圍繞老百姓在新發展階段的多樣化住房需求，從戶外環境、適老化、綠色低碳等方面著力，推動住房建設品質全面升級。
當前，城中村改造的政策支持范圍從最初只有35個大城市擴大到全部地級及以上城市。已有1632個城中村改造項目在各大城市落地。1至10月，全國已建設籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬套（間）；到今年底，可幫助超過1000萬困難群眾改善住房條件。
積極實施城市更新行動，是轉變城市發展方式、實現高質量發展的重要舉措。
系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，是房地產業未來發展的重心。2023年，全國已實施城市更新項目超過6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效正在逐步顯現。2024年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個，前10個月已開工5.3萬個。
協同聯動，防止大起大落，才能實現房地產市場平穩、健康、高質量發展。
房地產行業正處于新舊模式轉型的關鍵期。迎難而上，主動破局。按照中央統一部署，各地各部門正同心協力，打好土地、財稅、金融等政策組合拳，讓這些政策的效果充分顯現。
房地產高質量發展，將為中國經濟高質量發展積蓄更多新動能，為建設適應人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。（完）
